자주하시는 질문
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하자보수의 범위 및 기간은 어떻게 되는지요?
민법에는 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반 공사는 5년간, 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정해 놓았으나, 주택법은 사업주체가 분양하는 공동주택은 민법의 규정에 상관없이 사용승인일부터 주요 구조부인 기둥 및 내력벽(하중을 받지 않는 조적벽 제외)은 10년, 보, 바닥 및 지붕은 5년간 하자를 책임지고 보수해 주어야 하며, 이 때 하자란 내력구조부의 하자는 발생한 결함으로 공동주택이 무너지거나 안전진단 결과 무너질 우려가 있다고 판정된 경우를 말한다. 또 주요 구조부 외에 대지 조성공사, 옥외급수 및 위생관련 공사, 지정 및 기초, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 목공사, 창호공사, 지붕 및 방수공사, 마감공사, 조경공사, 잡공사, 난방·환기 및 공기조화 설비공사, 급배수위생설비공사, 가스 및 소화설비공사, 전기 및 전력설비공사, 통신·신호 및 방배설비공사, 지능형홈 네트워크 설비공사는 상세한 공사종류에 따라 1~4년의 하자담보책임기간을 정해두고 있으며, 공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 발생하면 해당 공동주택의 입주자대표회의 등의 청구에 따라 사업주체가 그 하자를 보수하도록 정해 놓았다.
담보(책임)기간 | 하자담보범위(시설공사) | 하자담보범위(세부공조) | 하자담보소멸률 |
2년차 | 마감공사 | 미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사(건물내부 공사), 옥내가구공사,주방기구공사, 가전제품) | 15% |
3년차 | 옥외급수ㆍ위생 관련공사 | 공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련 공사 | 40% |
난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사 | 열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사 | ||
급ㆍ배수 및 위생설비공사 | 급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수ㆍ통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사 | ||
가스설비공사 | 가스설비공사, 가스저장시설공사 | ||
목공사 | 구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사 | ||
창호공사 | 창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사 | ||
조경공사 | 식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사 | ||
전기 및 전력 설비공사 | 배관ㆍ배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수ㆍ변전설비공사, 수ㆍ배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사 | ||
신재생 에너지 설비공사 | 태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사 | ||
정보통신공사 | 통신ㆍ신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사 | ||
지능형 홈네트워크 설비 공사 | 홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사 | ||
소방시설공사 | 각종 소방시설관련 공사 | ||
단열공사 | 벽체, 천장 및 바닥의 단열공사 | ||
기타 잡공사 | 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사 등 | ||
5년차 | 대지조성공사 | 토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사 | 25% |
철근콘크리트공사 | 일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사 | ||
철골공사 | 일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사 | ||
조적공사 | 일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사, 석공사(건물외부 공사) | ||
지붕공사 | 지붕공사, 홈통 및 우수관공사 | ||
방수공사 | 방수공사 | ||
10년차 | 내력구조부별 및 지반공사 | 건물의 주요구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단등의 상당한균열(무너지거나 무너질우려가 있을 때) | 20% |
하자진단 정의 및 처리방법은 어떻게 되는지요?
주택법 시행령 제59조 제1항에 의한 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 발생하면 해당 공동주택의 입주자대표회의 등의 청구에 따라 사업주체가 그 하자를 보수하도록 정해 놓았다.
건축과정중 과실로 인하여 발생한 건축물의 하자를 보수 하는 것을 말한다. 공동주택은 사업주체가 보수책임이 있으며 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 주택법령에 자세히 정해놓았다. 입주자대표회의 등은 하자담보책임기간 내에 하자가 발생한 것을 발견하면 사업주체에게 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등에 통보하여야 한다.
하자보수는 어떤것을 말하는지요?
하자란 공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자가 발생하면 해당 공동주택의 입주자대표회의 등의 청구에 따라 사업주체가 그 하자를 보수하도록 정해 놓았다.
건축과정중 과실로 인하여 발생한 건축물의 하자를 보수 하는 것을 말한다. 공동주택은 사업주체가 보수책임이 있으며 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 주택법령에 자세히 정해놓았다. 입주자대표회의 등은 하자담보책임기간 내에 하자가 발생한 것을 발견하면 사업주체에게 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등에 통보하여야 한다.
하자보수보증금제도에 대하여 알려주세요.
건축주 또는 건축시공자의 하자보수책임을 담보하기 위하여 건축주 또는 건축시공자가 하자보수보증금을 금융기관에 예치하도록 하는 제도를 말한다. 건축주 또는 건축시공자는 하자보수보증금으로 대지가격을 제외한 총 공사비의 100분의 3 즉 3%에 해당하는 금액을 예치하여야 한다.
제46조제2항 본문에 따라 사업주체(임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하려는 자를 말한다)는 사용검사권자가 지정하는 은행(「은행법」에 따른 은행을 말한다. 이하 같다)에 현금 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서를 사용검사권자의 명의로 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 말하며, 건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 양도신고서 또는 양도 허가신청서, 「공공주택 특별법」에 따른 분양전환 승인신청서, 분양전환 허가신청서 또는 분양전환 신고서를 말한다)를 제출할 때 사용검사권자에게 제출하여야 한다. <개정 2008.6.20., 2008.11.5., 2009.3.18., 2010.7.6., 2010.11.15., 2015.6.30., 2015.12.28.> 1. 주택도시보증공사가 발행하는 보증서 2. 「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서 3. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권 4. 금융기관의 지급보증서 ②사용검사권자는 입주자대표회의(법 제46조제1항제4호에 따른 관리단을 포함한다. 이하 이 조 및 제61조에서 같다)가 구성된 때에는 지체없이 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다. <개정 2005.9.16., 2010.7.6.> ③제1항에 따른 하자보수보증금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 한다. 다만, 건설임대주택이 분양전환되는 경우에는 본문에 따른 금액에 임대주택 세대 중 분양전환을 하는 세대의 비율을 곱한 금액으로 한다. <개정 2005.3.8., 2008.6.20., 2008.10.29., 2008.11.5., 2009.11.5., 2015.12.28.> 1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 해당 공동주택의 총사업비[간접비(설계비, 감리비, 분담금, 부담금, 보상비 및 일반분양시설경비를 말한다)는 제외한다. 이하 이 항에서 같다]에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액 2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액 3. 법 제42조제2항제2호의 규정에 의하여 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 경우 및 동조제3항의 규정에 의하여 리모델링을 하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비
